Come analizzare i prezzi degli annunci concorrenti nella propria zona?
Scegli 8-15 case davvero simili alla tua per zona, dimensioni, posti letto e recensioni. Annota per le stesse date il prezzo totale, non solo quello per notte, e se sono prenotate o libere. Su Airbnb aiuta lo strumento per confrontare annunci simili. Ripeti il controllo per giorni feriali, weekend, alta stagione ed eventi.
Guardare i prezzi degli altri serve, ma solo se si confrontano case davvero simili e date uguali. Altrimenti si finisce per copiare il prezzo di un monolocale per un trilocale, o il prezzo di agosto per novembre.
Come scelgo i concorrenti giusti?
Costruisci un gruppo di 8-15 annunci (il cosiddetto competitive set) simili alla tua casa per:
- zona: stesso quartiere o stessa distanza dai punti di interesse;
- dimensioni e posti letto: stesse camere, bagni e ospiti massimi;
- livello: arredamento, dotazioni (aria condizionata, parcheggio, terrazzo);
- recensioni: numero e punteggio paragonabili.
Una casa con 300 recensioni e punteggio altissimo può chiedere più di una appena pubblicata: tienine conto.
Cosa annoto?
Per ogni annuncio e per le stesse date:
| Cosa | Perché |
|---|---|
| Prezzo totale per 2 e per 7 notti | L’ospite confronta il totale, pulizie comprese |
| Prenotato o libero | Il prezzo delle case prenotate dice cosa il mercato accetta |
| Soggiorno minimo | Spiega perché certe date restano libere |
| Condizioni di cancellazione | Più rigide spesso significa prezzo più basso |
Ripeti per quattro tipi di date: un giorno feriale, un weekend, una settimana di alta stagione e una data con un evento.
Quali strumenti uso?
- Ricerca da ospite: cerchi su Airbnb e Booking.com come farebbe un viaggiatore, con le stesse date e lo stesso numero di ospiti. È lento ma preciso. Fallo a mano: le regole d’uso dei portali vietano in genere l’estrazione automatica dei dati.
- Strumento di Airbnb “annunci simili”: dal calendario dell’host, selezionando le date, mostra il prezzo medio delle case simili prenotate e di quelle ancora libere. Non compare se hai attivi i prezzi intelligenti o se non ci sono abbastanza case paragonabili.
- Software di dati di mercato e di prezzi dinamici: offrono medie di zona e, a volte, un indice che confronta il tuo ricavo per notte disponibile con quello del gruppo (100 = in linea con il mercato).
Un esempio
Ilaria gestisce un bilocale per 4 persone a Bari vecchia. Sceglie 10 annunci simili e controlla un martedì di novembre e un sabato di giugno (cifre di esempio). A novembre le case prenotate costano in media 75 euro a notte, la sua 85, ed è libera: abbassa a 78. A giugno le prenotate sono a 130 euro e la sua, a 110, si è già riempita: per i sabati estivi ancora liberi sale a 125.
Quali errori evitare?
- Guardare solo i prezzi delle case libere: spesso sono libere perché troppo care.
- Confrontare il prezzo per notte e non il totale.
- Fare l’analisi una volta sola: i prezzi cambiano ogni settimana.
- Copiare il più economico: il tuo minimo dipende dai tuoi costi.
In pratica
- Scegli 8-15 case davvero simili alla tua.
- Confronta sempre le stesse date e lo stesso numero di ospiti.
- Annota prezzo totale, stato (prenotato o libero) e soggiorno minimo.
- Usa come riferimento soprattutto le case già prenotate.
- Ripeti il controllo per feriali, weekend, alta stagione ed eventi.
- Aggiorna l’analisi almeno una volta al mese.