Cos'è il RevPAR negli affitti brevi?
Il RevPAR (Revenue per Available Rental, o Room) è il ricavo medio per ogni notte in cui la casa era disponibile, venduta o no. Si calcola dividendo il ricavo del periodo per le notti disponibili, oppure moltiplicando prezzo medio (ADR) per occupazione. Serve a capire se prezzi e calendario, insieme, stanno rendendo bene.
Nella pagina sull’ADR trovi la definizione veloce dei tre numeri base (prezzo medio, occupazione, RevPAR). Qui ci concentriamo sul RevPAR: come si calcola senza errori e come usarlo per prendere decisioni.
Il RevPAR nasce negli hotel come Revenue per Available Room; negli affitti brevi si legge spesso Revenue per Available Rental. Il significato non cambia: quanto incassi, in media, per ogni notte in cui la casa era in vendita.
Come si calcola?
Ci sono due formule, che danno lo stesso risultato:
- RevPAR = ricavo del periodo ÷ notti disponibili
- RevPAR = ADR × tasso di occupazione
La seconda è la più usata perché mostra subito l’equilibrio tra prezzo e calendario pieno. Il RevPAR è sempre più basso dell’ADR, tranne quando l’occupazione è al 100%: lì coincidono.
Quali notti contano come “disponibili”?
È qui che si sbaglia più spesso. Le notti bloccate dal proprietario per uso personale o per lavori non erano in vendita, quindi si tolgono dal conteggio. Se le lasci dentro, il RevPAR risulta più basso del vero e confronti mesi tra loro non paragonabili.
Anche sul ricavo serve una regola fissa: PriceLabs suggerisce di escludere tasse e costi di pulizia, AirDNA invece include nel ricavo il costo di pulizia dell’host. Scegli un criterio e usalo sempre uguale.
Un esempio
Giulia gestisce un bilocale a Bologna. A ottobre (cifre di esempio) il proprietario blocca 5 notti per sé: le notti disponibili sono 26. Vende 20 notti a un prezzo medio di 95 euro, per 1.900 euro di pernottamenti.
- Occupazione: 20 ÷ 26 = circa 77%
- ADR: 1.900 ÷ 20 = 95 euro
- RevPAR: 1.900 ÷ 26 = circa 73 euro
A novembre abbassa i prezzi a 80 euro e vende 24 notti su 30: ricavo 1.920 euro, RevPAR 64 euro. Ha riempito di più, ma ogni notte in vendita ha reso meno.
A cosa serve nelle decisioni?
- Confrontare periodi: lo stesso mese dell’anno prima, o due settimane simili.
- Confrontare case diverse dello stesso portafoglio, anche con prezzi molto diversi.
- Confrontarsi col mercato: se il tuo RevPAR è sotto quello di case simili in zona, il problema può essere il prezzo, l’annuncio o entrambi. Alcuni strumenti lo esprimono come indice (100 = in linea con il mercato).
- Valutare una modifica di prezzo: alzare il prezzo e perdere un po’ di occupazione può far salire il RevPAR, e quindi il ricavo.
Cosa non ti dice?
Il RevPAR misura il ricavo, non il guadagno. Non vede commissioni, pulizie, utenze e lavanderia: due soggiorni da una notte possono dare lo stesso RevPAR di un soggiorno da due notti, ma con il doppio delle pulizie. Per questo, accanto al RevPAR, va guardato il margine per casa dopo tutti i costi.
In pratica
- Togli dalle notti disponibili quelle bloccate dal proprietario o per lavori.
- Decidi una volta per tutte se includere o no le pulizie nel ricavo.
- Calcola il RevPAR ogni mese e confrontalo con lo stesso mese dell’anno prima.
- Leggilo sempre insieme ad ADR e occupazione.
- Quando cambi i prezzi, controlla se il RevPAR sale, non solo l’occupazione.
- Chiudi il ragionamento con il margine netto, che è quello che resta davvero.