Come si calcola il tasso di occupazione di un affitto breve?

Il tasso di occupazione è il numero più citato negli affitti brevi, ed è anche quello calcolato peggio. Se cambia il modo di contare, due case identiche possono sembrare una piena e una vuota.

Qual è la formula?

Occupazione = notti prenotate ÷ notti disponibili × 100

• Notti prenotate: le notti effettivamente vendute agli ospiti nel periodo.
• Notti disponibili: le notti in cui la casa era in vendita, prenotate o libere.

Si calcola di solito per mese, per stagione e per anno.

Quali notti tolgo dal conteggio?

Vanno escluse le notti in cui la casa non era in vendita:

• quelle bloccate dal proprietario per uso personale;
• quelle chiuse per lavori, manutenzione o problemi;
• i mesi in cui l’annuncio era disattivato.

AirDNA, per esempio, calcola l’occupazione solo sulle notti in cui l’annuncio era effettivamente prenotabile, proprio per non confondere un blocco del proprietario con una notte invenduta.

Le notti di preparazione che chiudi in automatico prima o dopo un soggiorno sono un caso a parte: se le imposti tu per scelta, molti le contano come disponibili non vendute, perché costano occupazione. Decidi una regola e tienila fissa.

Un esempio

Andrea gestisce un trilocale a Verona. A maggio (cifre di esempio):

• notti del mese: 31
• notti bloccate dal proprietario: 4
• notti disponibili: 27
• notti prenotate: 18

Occupazione: 18 ÷ 27 × 100 = 67%. Se avesse diviso per 31, avrebbe scritto 58%, sottovalutando il risultato e magari abbassando i prezzi senza motivo.

Le cancellazioni come si contano?

Una prenotazione cancellata non è una notte occupata, anche se ti resta una penale. Conta la penale nel ricavo, ma non le notti nell’occupazione. Così il dato racconta quanto è stata davvero usata la casa.

Qual è un’occupazione “buona”?

Non esiste un valore valido ovunque: dipende da città, stagione e tipo di casa. Una località di mare può essere piena ad agosto e quasi vuota a febbraio. Il confronto utile è con lo stesso mese dell’anno prima e con case simili nella tua zona. Un’occupazione molto alta, vicina al 100%, spesso indica prezzi troppo bassi, non un successo.

Perché non basta da sola?

Perché l’occupazione non dice a che prezzo hai venduto. Per questo si legge insieme all’ADR (prezzo medio per notte venduta) e al RevPAR (ricavo per notte disponibile), e alla fine con il margine dopo i costi.

In pratica

• Usa sempre le notti disponibili, non i giorni del calendario.
• Togli i blocchi del proprietario e le chiusure per lavori.
• Decidi come trattare le notti di preparazione e non cambiare regola.
• Non contare le cancellazioni come notti occupate.
• Confronta il dato con lo stesso mese dell’anno prima e con case simili.
• Leggi l’occupazione sempre accanto ad ADR e RevPAR.