Cos'è la finestra di prenotazione negli affitti brevi?
La finestra di prenotazione è il tempo che passa tra il giorno in cui l'ospite prenota e il giorno in cui arriva. Indica anche fin dove, nel futuro, il calendario è aperto. Serve a capire quando ritoccare i prezzi: se di solito si prenota 30 giorni prima, una data vuota a 10 giorni è un segnale d'allarme.
L’espressione “finestra di prenotazione” si usa in due sensi, ed è bene distinguerli:
- Anticipo di prenotazione (booking window o lead time): quanti giorni passano tra la prenotazione e l’arrivo. È un dato che misuri sulle tue prenotazioni.
- Finestra di disponibilità: fino a quanti mesi nel futuro gli ospiti possono prenotare. È un’impostazione che scegli tu.
Come si calcola l’anticipo di prenotazione?
Per ogni prenotazione conti i giorni tra la data in cui è arrivata e la data di check-in. Poi fai la media, meglio ancora la mediana, per mese o per stagione. Se un ospite prenota il 1° marzo per arrivare il 31 marzo, l’anticipo è 30 giorni.
L’anticipo cambia molto da zona a zona e da stagione a stagione. Le località di mare d’estate si prenotano con mesi di anticipo; le città con molti viaggi di lavoro anche a pochi giorni. PriceLabs, nei suoi esempi di indicatori, usa per una casa al mare un anticipo di riferimento di 28 giorni: è solo un esempio, il tuo va misurato.
Perché è utile per i prezzi?
Perché ti dice se sei in anticipo o in ritardo rispetto al normale:
- se di solito si prenota 30 giorni prima e una data è ancora vuota a 10 giorni, probabilmente il prezzo è alto o c’è poca domanda: è il momento di valutare un ritocco o uno sconto last minute;
- se invece le date si riempiono con molto più anticipo del solito, probabilmente il prezzo è basso o c’è un evento: puoi alzare le date ancora libere.
Lo stesso dato serve a decidere la finestra dello sconto last minute (su Airbnb da 1 a 28 giorni) e dello sconto per prenotazione anticipata.
E la finestra di disponibilità?
Su Airbnb puoi aprire il calendario a 3, 6, 9, 12 o 24 mesi. Secondo Airbnb, aprire più in là aiuta l’annuncio a comparire in più ricerche, e un calendario a 12 o 24 mesi si abbina bene a uno sconto per prenotazione anticipata.
Il rischio è vendere date lontane a prezzi non ancora pensati. Se apri il calendario a 12 mesi, imposta già da subito prezzi più alti per l’alta stagione e gli eventi noti. Puoi anche impostare l’anticipo minimo (stesso giorno, 1, 2, 3 o 7 giorni prima) per non ricevere prenotazioni troppo a ridosso.
Un esempio
Chiara gestisce un appartamento a Lecce. Guardando le prenotazioni dell’anno scorso scopre che per luglio e agosto l’anticipo medio era di circa 70 giorni, per novembre di circa 12 (cifre di esempio). A metà maggio vede che metà di agosto è ancora libera: è in ritardo sul ritmo normale, quindi controlla i prezzi delle case simili e corregge. A novembre non si preoccupa se a tre settimane il calendario è vuoto: per quel mese è normale.
In pratica
- Calcola l’anticipo medio delle tue prenotazioni per ogni stagione.
- Confronta il calendario di oggi con quell’anticipo per capire se sei indietro.
- Usa il dato per decidere quando e quanto scontare.
- Apri il calendario abbastanza lontano, ma con prezzi già pensati.
- Imposta un anticipo minimo compatibile con pulizie e check-in.
- Aggiorna il calcolo ogni anno: le abitudini degli ospiti cambiano.