Cosa deve coprire l'assicurazione del property manager?
Il gestore ha rischi diversi dal proprietario: oltre alla responsabilità civile verso ospiti e terzi gli serve una RC professionale per gli errori di gestione (comunicazioni, pagamenti), una copertura per i beni dei proprietari che ha in custodia, la tutela legale e, se ha collaboratori, le assicurazioni obbligatorie. Il contratto dice quali polizze ha il proprietario e quali il gestore.
Le regole su questo tema stanno cambiando: verifica sempre con il tuo Comune, la Regione o un commercialista prima di agire.
Quando gestisci case di altri, il rischio non è solo che un ospite si faccia male o rompa qualcosa. Puoi sbagliare tu: una comunicazione dimenticata, un pagamento girato male, una doppia prenotazione, una chiave persa. Il proprietario può chiederti di risarcire. Per questo la polizza del gestore non coincide con quella del proprietario.
Quali rischi ha un property manager?
| Rischio | Esempio | Copertura tipica |
|---|---|---|
| Danni a ospiti e terzi durante la gestione | Chi pulisce lascia il pavimento bagnato e un ospite cade | RC verso terzi dell’attività |
| Errori professionali | Mancata comunicazione degli ospiti, errore nella ritenuta, overbooking | RC professionale |
| Beni dei proprietari in custodia | Chiavi perse, serratura da rifare, arredi rovinati durante un intervento | Estensione “cose in consegna e custodia” |
| Liti con proprietari, ospiti, fornitori | Contestazione sul rendiconto, mancato pagamento di un ospite | Tutela legale |
| Collaboratori | Infortunio di chi fa le pulizie | Assicurazioni obbligatorie per i dipendenti e RC verso prestatori di lavoro |
| Dati e account | Account del portale violato, dati degli ospiti esposti | Polizza cyber |
Non tutte servono a tutti: un gestore con due case e nessun dipendente ha esigenze diverse da un’agenzia con venti appartamenti.
Le coperture dei portali valgono per il gestore?
In parte. L’assicurazione di responsabilità civile di AirCover indica tra gli assicurati anche co-host e addetti alle pulizie, ma vale solo per le prenotazioni Airbnb. La Partner Liability Insurance di Booking.com, al contrario, esclude espressamente i danni causati dal proprietario, dalla società di gestione o dai loro collaboratori. Proprio i rischi tipici del gestore restano quindi scoperti.
Chi assicura cosa tra proprietario e gestore?
Conviene dividerlo per iscritto nel contratto di gestione:
- il proprietario assicura l’immobile (incendio, danni, eventi) e la propria RC come proprietario del fabbricato;
- il gestore assicura la propria attività (RC verso terzi e professionale, custodia, collaboratori);
- tutti e due verificano che le polizze citino l’affitto breve.
Chiedi al proprietario copia delle sue polizze prima di iniziare e consegna le tue.
Un esempio
Davide gestisce otto appartamenti a Torino con due collaboratrici. Un ospite resta chiuso fuori di notte perché il codice della serratura non è stato aggiornato: paga un hotel e chiede il rimborso, poi lascia una recensione negativa. Il proprietario contesta anche la perdita di una prenotazione successiva. Davide ha una RC professionale che copre gli errori di gestione: apre il sinistro invece di pagare tutto di tasca sua.
In pratica
- Elenca i rischi della tua attività, non solo quelli delle case.
- Prendi una RC verso terzi e una RC professionale che citino la gestione di affitti brevi.
- Aggiungi la copertura per chiavi e beni dei proprietari in custodia.
- Se hai collaboratori, mettiti in regola con le assicurazioni obbligatorie.
- Scrivi nel contratto quali polizze ha il proprietario e quali tu.
- Fatti consigliare da un broker o intermediario assicurativo che conosca il settore.