Danni, sicurezza e assicurazioni

Cosa fare quando qualcosa va storto: danni, truffe, feste, vicini, coperture e assicurazioni.

21 risposte

• Come evitare le feste negli affitti brevi?Scrivi nelle regole della casa che feste ed eventi non sono ammessi, imposta un numero massimo di ospiti realistico e controlla chi prenota, soprattutto per notti singole nel weekend. Su Airbnb i raduni molesti sono vietati qualunque sia il numero di persone. Un misuratore di rumore senza registrazione, dichiarato nell'annuncio, aiuta a intervenire in tempo.
• Come funziona la copertura danni di Booking?Booking.com non ha una protezione danni come Airbnb. Entro 14 giorni dalla fine del soggiorno la struttura può inviare all'ospite, tramite Booking, una richiesta di pagamento per i danni: Booking addebita solo se l'ospite accetta. In alternativa puoi chiedere un deposito danni. Dal 2026 c'è anche un'assicurazione di responsabilità civile, che però non copre i danni alla tua casa.
• Come gestire i vicini che si lamentano degli ospiti?Ascolta la lamentela senza difenderti, chiedi dettagli concreti (quando, cosa) e dai ai vicini un tuo numero da usare subito. Poi agisci sulla causa: regole della casa più chiare, orari di silenzio, istruzioni su rifiuti e portone, numero di ospiti realistico, sensore di rumore dichiarato. Tieni traccia di ogni segnalazione e di come l'hai risolta.
• Come riconoscere una prenotazione fraudolenta?I segnali tipici sono: richiesta di comunicare o pagare fuori dalla piattaforma, offerte di pagare di più e farsi restituire la differenza, prenotazioni per conto di altri, fretta insolita, link da aprire, nomi che non coincidono con i documenti e, su Booking, carte che risultano non valide. Davanti a uno di questi segnali fermati, resta sulla piattaforma e chiedi verifiche.
• Conviene accettare ospiti senza recensioni?In genere sì: ogni viaggiatore all'inizio non ha recensioni e rifiutarli tutti fa perdere molte prenotazioni buone. Il rischio sta nei segnali che accompagnano l'assenza di recensioni: notte singola nel weekend, ospite che abita vicino, fretta, richieste di pagare fuori piattaforma. Fai qualche domanda e valuta caso per caso, senza mai discriminare.
• Cosa copre AirCover per gli host?AirCover per gli host è gratuito e comprende la verifica dell'identità degli ospiti, lo screening delle prenotazioni a rischio feste, una protezione danni fino a 3 milioni di dollari (che non è un'assicurazione) e un'assicurazione di responsabilità civile fino a 1 milione di dollari. Vale solo per le prenotazioni Airbnb ed esclude, tra l'altro, l'usura normale.
• Cosa deve coprire l'assicurazione del property manager?Il gestore ha rischi diversi dal proprietario: oltre alla responsabilità civile verso ospiti e terzi gli serve una RC professionale per gli errori di gestione (comunicazioni, pagamenti), una copertura per i beni dei proprietari che ha in custodia, la tutela legale e, se ha collaboratori, le assicurazioni obbligatorie. Il contratto dice quali polizze ha il proprietario e quali il gestore.
• Furto in un affitto breve: cosa fare?Se l'ospite ha portato via qualcosa, fai l'inventario con foto, presenta denuncia e chiedi il rimborso tramite il portale nei tempi previsti: su Airbnb entro 14 giorni dal check-out all'ospite, poi entro 30 giorni la richiesta di protezione danni, dove la denuncia è spesso richiesta. Se il furto è subito dall'ospite, aiutalo con la denuncia e avvisa portale e assicurazione.
• I sensori di rumore negli affitti brevi sono legali?Di norma sì, se misurano solo il volume in decibel e la durata del suono senza registrare audio, se non stanno in camere da letto e bagni e se li dichiari agli ospiti. Airbnb li ammette a queste condizioni. Un dispositivo che registra conversazioni è un'altra cosa: in casa è vietato dai portali e rischioso anche per la legge.
• L'ospite chiede un rimborso dopo il soggiorno: come comportarsi?Rispondi presto e con calma, chiedi foto e dettagli e verifica con chi ha pulito. Se il problema era reale e tuo, un rimborso parziale tramite il portale è spesso la scelta giusta. Se non lo era, spiegalo con prove. Su Airbnb i problemi vanno segnalati entro 72 ore dalla scoperta: una lamentela mai segnalata durante il soggiorno pesa meno.
• L'ospite ha rotto qualcosa: come farsi rimborsare su Airbnb?Fotografa subito il danno e raccogli scontrini o preventivi. Entro 14 giorni dal check-out chiedi il rimborso all'ospite dal Centro risoluzioni di Airbnb. Se l'ospite non paga, entro 30 giorni dal check-out puoi chiedere l'intervento di Airbnb con la protezione danni per gli host, presentando prove verificabili. Usura normale e danni non documentati non vengono rimborsati.
• L'ospite non vuole andarsene: cosa fare?Ricorda per iscritto, nella chat del portale, l'orario di check-out e le conseguenze. Se l'ospite resta, documenta tutto e avvisa la piattaforma. Non cambiare la serratura e non portare fuori le sue cose: farsi giustizia da sé può essere reato. Se resta, serve un avvocato per la via giudiziaria; in caso di minacce o pericolo chiama il 112.
• L'ospite si fa male in casa: chi è responsabile?Dipende dalla causa. Se l'incidente nasce da un difetto della casa o degli impianti (una ringhiera instabile, una presa rotta) il responsabile è di solito chi ne ha la custodia e la manutenzione, cioè proprietario o gestore. Se nasce da un uso imprudente dell'ospite, la responsabilità può ridursi o sparire. In ogni caso soccorri l'ospite, documenta e avvisa subito l'assicurazione.
• Le telecamere in un affitto breve sono legali?All'interno dell'appartamento no: riprendere gli ospiti dove vivono è vietato da Airbnb anche con la telecamera spenta e può essere reato per il codice penale. All'esterno sono ammesse se inquadrano solo aree di tua pertinenza, come la porta d'ingresso, con un cartello informativo come chiede il Garante della privacy e la dichiarazione nell'annuncio.
• Overbooking: come ricollocare l'ospite?Chiama l'ospite prima di cancellare, scusati e proponi una sistemazione equivalente o migliore vicino, pagando tu l'eventuale differenza e il trasferimento. Su Airbnb la cancellazione da parte dell'host comporta comunque penali e il blocco delle date, anche se offri un'alternativa. Su Booking.com coordina il cambio con l'assistenza e segui le condizioni del tuo contratto.
• Quale assicurazione serve per gli affitti brevi?In Italia non c'è un obbligo nazionale generale di assicurare una casa in affitto breve, ma alcune Regioni lo prevedono: in Puglia, per esempio, la L.R. 15/2025 chiede una polizza di responsabilità civile. In ogni caso conviene una polizza RC verso gli ospiti e una sui danni all'immobile, perché le tutele dei portali hanno limiti ed esclusioni.
• Quali sono le truffe più comuni agli host su Booking?La più diffusa è il furto dell'account Extranet con email false o finti ospiti che mandano link: chi entra nell'account scrive agli ospiti chiedendo pagamenti esterni o cambia i dati bancari. Seguono le prenotazioni con carte rubate, i pagamenti in eccesso da restituire e le richieste di pagare fuori piattaforma. Autenticazione a due fattori e niente link sono la difesa.
• Quanto costa assicurare una casa vacanze?Non esiste un listino unico. Le stime pubblicate da siti di settore indicano per una polizza casa con estensione agli affitti brevi circa 200-400 euro l'anno e, per coperture più complete o uso molto frequente, da 500 euro fino a oltre 1.000 euro. Il prezzo dipende da notti affittate, zona, valore dell'immobile, massimali e franchigia: chiedi almeno tre preventivi.
• Richiesta di rimborso ad Airbnb rifiutata: cosa fare?Leggi il motivo del rifiuto e rispondi proprio su quello: se mancavano prove, chiedi al supporto di riesaminare la pratica allegando foto, fatture o preventivi nuovi. Se Airbnb conferma il no, puoi usare la tua assicurazione, chiedere i soldi direttamente all'ospite anche davanti al giudice di pace o, se sei un'impresa, usare il sistema di reclamo previsto per i professionisti.
• Serve un'assicurazione di responsabilità civile per l'host?Non è sempre obbligatoria per legge, ma è la copertura più importante per chi affitta: paga i risarcimenti se un ospite o un vicino subisce un danno di cui sei responsabile. In alcune Regioni, come la Puglia, è richiesta. Airbnb e Booking.com includono una RC solo per le loro prenotazioni, con limiti propri: una polizza tua copre tutti i canali.
• Si può chiedere un deposito cauzionale negli affitti brevi?Dipende dal canale. Su Airbnb la maggior parte degli host non può chiedere un deposito: è ammesso solo in casi selezionati, se indicato prima della prenotazione, e va restituito entro 7 giorni dal check-out. Su Booking.com puoi impostare un deposito danni nelle regole della struttura. Per le prenotazioni dirette lo decidi tu, scrivendolo chiaramente nelle condizioni.